Gerçek iradeyi yansıtmayan veya hukuka aykırı bir işlemle başkası adına oluşan tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına tescili, tapu iptal ve tescil davasıyla istenir.
Tapu iptal ve tescil davası nedir?
Tapu kaydı, kural olarak doğru kabul edilir. Ancak bir taşınmazın tapusu geçersiz bir hukuki işleme dayanılarak başkası adına tescil edilmişse, gerçek hak sahibi bu kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Yolsuz tescile karşı açılan bu dava TMK m.1025'e dayanır.
En sık görülen sebepler
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
Mirasbırakanın, bazı mirasçılarını mirastan yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamasına rağmen tapuda satış gibi göstermesidir. Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli içtihadı birleştirme kararına göre, mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan bu tür devirlere karşı diğer mirasçılar tapu iptal ve tescil davası açabilir. Davanın mirasbırakanın ölümünden sonra açılması gerekir; dava zamanaşımına tabi değildir.
Mahkeme muvazaayı değerlendirirken şunlara bakar:
- Satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark
- Alıcının satın alma gücünün bulunup bulunmadığı ve bedelin gerçekten ödenip ödenmediği
- Mirasbırakanın taşınmazı satmak için makul bir ihtiyacının olup olmadığı
- Mirasbırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki ve yerel gelenekler
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
Vekilin, vekil edenin aleyhine olacak şekilde taşınmazı düşük bedelle veya kendisiyle iş birliği içindeki kişilere devretmesi hâlinde, devrin iptali istenebilir. Alıcının vekille el ve işbirliği içinde olduğunun veya durumu bildiğinin ispatı önemlidir.
Ehliyetsizlik
Satış sırasında ayırt etme gücü bulunmayan (örneğin ileri derecede demans hastası) kişinin yaptığı devir işlemleri geçersizdir. Bu durumda sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyici olur.
Hata, hile veya korkutma (irade sakatlığı)
İrade sakatlığına dayanan iptal taleplerinde, sakatlığın öğrenildiği veya korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre vardır (TBK m.39).
Aile konutunun eşin rızası olmadan devri
Aile konutu olarak kullanılan taşınmaz, diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez (TMK m.194). Rıza alınmadan yapılan devirlerin iptali istenebilir.
Tenkis davasından farkı
Mirasbırakan taşınmazı açıkça bağışlamış ve bu bağış mirasçıların saklı payını zedeliyorsa, açılacak dava tapu iptal değil tenkis davasıdır. Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde vasiyetnamenin açılmasından veya mirasın açılmasından itibaren on yıl içinde açılmalıdır (TMK m.571). Muvazaa iddiası ile tenkis talebi, aynı davada kademeli olarak ileri sürülebilir.
İhtiyati tedbir: taşınmazın elden çıkarılmasını önleyin
Dava sürerken davalı taşınmazı üçüncü bir kişiye devrederse, iyi niyetli üçüncü kişiye karşı dava kaybedilebilir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına devir ve temlik yasağı şeklinde ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davalar kural olarak zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Harç, taşınmazın değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır.
Bu konu Taşınmaz ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanının bir parçasıdır.
İlgili diğer konular:
Tapu İptal ve Tescil Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Babam evi kardeşime sattı, iptal ettirebilir miyim?
Muris muvazaası davası için süre var mı?
Dava açarken taşınmazın satılmasını nasıl engellerim?
Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Tapu iptal davası masrafları ne kadar?
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve son güncelleme tarihi 07.10.2026'dir. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden somut durumunuz için avukatınıza danışınız.