Kira bedeli üzerinde anlaşılamazsa yeni dönem kirası mahkemece belirlenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel, emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre yeniden tespit edilir.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Uygulamada çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır; ancak kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir.
Beş yıldan kısa kira ilişkilerinde artış sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344). Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılmış olsa bile uygulanır. Taraflar artış konusunda hiçbir şey kararlaştırmamışsa, hâkim yine bu sınırı aşmamak kaydıyla hakkaniyete uygun bedeli belirler.
Konut kiralarında 2022 yılında getirilen yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; artışlar yeniden TÜFE ortalamasına tabidir.
Beş yıldan uzun kira ilişkilerinde
Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra yenilenmişse, beşinci yıldan sonraki kira yılında ve bundan sonraki her beş yılda bir kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Uygulamada mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgedeki benzer taşınmazların kiralarını tespit eder ve uzun süredir kiracı olan kişi lehine bir hakkaniyet indirimi uygular.
Davayı ne zaman açmalısınız?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı dava tarihine bağlıdır (TBK m.345):
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirirse, yeni bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Bu süreye uyulmazsa, sözleşmede kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yine yeni dönemden; hüküm yoksa bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Bu nedenle kira döneminin bitiminden önce planlama yapmak, bir yıllık kira farkının kaybedilmesini önler.
Arabuluculuk zorunluluğu
1 Eylül 2023'ten itibaren kira bedelinin tespiti dahil kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvuru, otuz günlük süre bakımından dikkate alınacağından başvurunun zamanında yapılması önemlidir.
Görevli mahkeme ve süreç
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak emsal kira bedellerini araştırır. Kesinleşen kararla belirlenen kira bedeli ile ödenen kira arasındaki fark, geriye dönük olarak talep edilebilir.
Kiracının tahliyesine ilişkin konular için kiracı tahliye davası sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konu Taşınmaz ve Gayrimenkul Hukuku çalışma alanının bir parçasıdır.
İlgili diğer konular:
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Kiracı 5 yıldır oturuyor, kirayı rayice çekebilir miyim?
Kira tespit davası için en geç ne zaman başvurmalıyım?
Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve son güncelleme tarihi 07.10.2026'dir. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden somut durumunuz için avukatınıza danışınız.