Kiracı Tahliye Davası: Tahliye Sebepleri ve Süreler

Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiracısını güçlü şekilde korur. Kira süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri

• Kira borcunun ödenmemesi (temerrüt): Kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m.315). Ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Bu yol icra takibiyle de işletilebilir.
• Tahliye taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m.352/1). Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütler geçersiz sayılabilir.
• İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).
• Kiracının kendisine ait konutu: Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa tahliye istenebilir (TBK m.352/3).

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri

• İhtiyaç (gereksinim): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye istenebilir (TBK m.350/1). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.
• Yeniden inşa ve imar: Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı veya genişletilmesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir (TBK m.350/2).
• Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan satın alan malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabilir (TBK m.351).

İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir taşınmaz, haklı sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

On yıllık uzama süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).

Arabuluculuk zorunluluğu

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira borcuna veya tahliye taahhüdüne dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır.

Sürelere dikkat

Tahliye sebeplerinin çoğu, kira döneminin bitiminden itibaren bir aylık kısa bir dava açma süresine bağlıdır. Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar. Bu nedenle tahliye planlayan kiraya verenlerin, kira döneminin bitiminden önce hukuki destek alması önerilir. Kiracılar için de tahliye taahhüdü veya ihtarname gibi belgelerin geçerliliğinin incelenmesi önemlidir.

Kira bedeli uyuşmazlıkları ve diğer konular için taşınmaz ve gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.